yufengyun - 2008-3-4 13:03:00
和讯房产消息 针对近期的房价拐点的争论以及住房保障政策对房价的影响情况，全国政协委员上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭在燕翔宾馆接受了和讯网的专访。
08年房价增速的拐点到来了
问：您认同王石的拐点说吗，当然咱们先确认一下拐点的概念，他是说从快速增长到了一个平稳过渡的阶段，不是说向下拐，您认同这个观点吗？
答：所谓拐点之说是王石首先提出的，这个问题成了当今房地产市场的热点和焦点问题，上海也进行了潘石屹和王石两组人马对话和辩论。正好我看到了。拐点之说我想今天多说一点。
拐点有两种评价的方法，一种评价就是价格的绝对数量的评价。比如说价格今天是10000元，明天是9998元，那么我们说下降了。还有一种评价不是这样评价的，不应该这样评价，应该由价格的增长速度进行评价。比如说去年全国住房的价格上升了约11.1%的样子，假如说今年价格上升的速度是11%或者是10.8%了，那么这也是一个变化，我们应该把拐点放在这中间理解，而不是绝对价格的理解。我们应该用现代经济学的观点来观察拐点的变化，主要是由价格的变化速度来进行理解，这是一个很重要的概念。
我不知道王石是用哪一个观点来评价的，是价格的绝对量还是价格变化的速度。我是推崇用价格变化速度来衡量拐点的，这是一个观点。
同时，拐点也是相对的。有的时候我们认定了一个拐点，不能短期来衡量，它一定是一个长期的变化趋向，而不是某一天的变化。对房地产市场价格的变化就更不应该由一天的变化来判断，从我个人经验应该用一个季度的变化来说明价格是否发生了真实的变化。
那么用我这两个概念来衡量我们中国房地产市场是否到了拐点呢？基本上还是可以这样说。我不同意价格绝对下降这种拐点，就是价格变化速度。假如说用三个多月时间来考察的话，中国房地产的拐点也许已经到来了。那么我这不是说完全用一个季度的数据，毕竟今年的数据还没有出来，我们可以看到一些现象，比如说深圳、广州的价格有实质性的下降。下降的不是一个个案。还有一个观点，我们判断价格不能看一个楼盘，一个案例，要看整个地区、整个城市。需要从三个角度来看，要看一个整体，不是一个个案。这个楼盘下降了，那么就是整个上海市的楼盘价格下降了吗，那也不行的。
从我说的这三个角度来观察的话，我认为全国房地产的拐点可能会来临了，数据现在没有。那么，为什么呢？你说个道理。现在我们看到零零星星某一个城市地区的情况，那么深圳和广州价格变化是比较明显的；上海有一些变化，但是有升有降，降的趋势我们也可以看到；北京同样是如此，也有降的楼盘，但是更多楼盘也有升。即便是如此我们也可以判断，按照我刚才所认定的拐点的概念，08年拐点是会到来的。
保障住房大量入市 可能是促成拐点的重要原因
问：那么您的这种房价增速进入拐点的判断是基于哪些原因？
答：有几大原因：首先是我们从中央政府对房地产的调控一直没有放松，05、06、07年三年的房地产调控政策一直没有松，真正的绩效没有。原来很重要的关于房地产五年转让要交收入所得税、营业税，之后07年9月份中央管理部门出台的二次房贷新政策又加强了，今年又在中央经济工作会议以后，决定08年实行从紧的货币政策，从紧的货币政策与二次房贷政策完全是一致的。所以中央对房地产的调控不仅没有放松，而且已经有了加强的迹象，而且这些房地产政策是有力的抑制房地产的过分消费、过热消费。所以从需求的角度来说，我们可以得出一个结论，中央对需求过热现象的抑制加强了，那么需求有可能会引起抑制，这是从需求角度来说。
另外从供给的角度来说，04年开始，中央加强了收紧地根的政策。07年有了一个变化，在收紧地根这种政策的前提下，我们保护耕地是我们的基本国策，那么人民在住房市场供不应求，价格提升比较快的情况下，就是扩大供给的问题。所以从07年开始，全国住宅用地供应加强了，适度的扩大了住房的用地。住房用地扩大了以后，就可以解决部分的供给，它适度的扩大了供给。
更重要的是一些住房保障政策。住房保障政策是在去年8月份，国务院出了一个加快解决低收入家庭住房困难的意见。到了11月份、12月份，国务院几个部委联合出台了两个办法，一个是廉租房的办法，一个是经济适用房的办法。我们看到各地积极响应中央的这些意见和办法。各地纷纷出台了从08年开始的一个五年住房保障规划，力度非常大。以上海为例，应该说上海从78年以来对住房保障还是重视的，但是办法不多。
问：这个有没有一些数据呢？
张鸿铭：有的，我会讲数据的。上海7、8年来，解决了廉租住房约2万户左右。但是这种解决的速度同人民群众的要求相差甚远。中央政府去年8月份的意见，11月、12月连续两个办法出台了以后，上海市政府马上组织了迅速的反应，今年在上海两会上，上海市政府公布了一个新的五年计划，这很鼓舞人心。比如说在未来五年当中，上海要解决10万户的廉租住房。上海多年未建经济适用房，现在决定在这五年建设30万户，这个力度非常大。加起来，廉租房10万户，经济适用房30万户，这就有可能是40万户。当然其他地方的数据我不是很清楚的，应该说全国各地都在响应中央政府的意见和两个办法，都有实质性的安排，大幅度的提升了住房保障的力度。
所以我们可以预见，中央政府和地方政府住房保障的蓝图我们全部都看到了，中央政府大的剧本有了，各地政府剧本也有了，我们马上可以看到全国要掀起一场住房保障的大戏，不是小戏。所以住房保障有解决的必要，同时也减轻了住房市场的压力，所以回到前面说的拐点，在这个背景下我认为08年住房市场价格拐点与增长速度而言，可能是有大的关系。
那么具体到房价，因为中国各个地区千差万别，各个地区房价发展周期也不完全一样。总体而言08年中国的房价比07年，可以看到一个明显的稳定。以上海为例，去年房地产市场价格按照国家统计部门报的数据，是9.6%。今年肯定会低于这个数据，这是可以肯定的。那么从这种角度来说，价格的拐点我是同意的。
政策调控不是空调，效果正逐步显现
问：过去几年我们的调控一个接着一个，如何评价这些调控的效果？您认为下一步国家还需要加强宏观调控吗？具体会表现在哪些方面？
答：目前为止，我们看看06、07、08年，08年现在特别明显的措施还没有出来，前三年的措施我们都可以看到，我们给予一个评价。很多人认为房地产调控是一个空调，我不同意这样的观点，这种说法是不负责任的。怎么能是空调呢，这种调控是有效的，但是这种有效是逐渐的体现的，这和股市是完全不一样的。股市可以大起大落，它的变化是相当灵敏的，可以一下子爆发，一下子可以跳水，但是房价市场不会有这样的特点。为什么，房地产市场有一个特点，因为房地产的单价是很大的，几十万，像北京上海就几百万，它的变现是很困难的，你买进是不容易的，你卖出也是不一样的，所以它的价格变化是不容易表现出来的。那么说国家宏观调控，今天出一个政策，明天、下个月马上变化，这是不可能的，我们要等一个过程。而且房地产调控本身也需要完善，它也要以一种逐步的加强的方式，不能一下子猛击一拳，它要出台一个政策试探市场。现在看来需求的政策有了，供给的政策也有了，尤其是住房保障这个大型的产业，不断的完善不断的加强，这个效应要逐步的体现，不是说空调，它是逐步体现出来的。
另外，我们中国的房价有很大的背景。我们中国房地产市场价格运动总的运行轨迹是什么，要搞清楚。我国正处于城市化加速的阶段，处于工业化加速的阶段，处于市场化加速的阶段，房价在城市化、经济快速发展阶段，房价在这个过程总体上是逐步上升的，这是一个大背景，这是历史的大趋势，这是一个很深刻的经济现象。所以在这种情况下，房价总体上是一个逐步上升的大的背景下，我们国家的调控回应过历史没有？大的历史趋势是不断的上升，我们国家调控的一个目的是不能逆转历史趋势的，我们要平稳稳定，政府是希望它稳定的、温和的、正常的上升。所以我们不能说政府的宏观调控政策，严格说不叫宏观调控，应该说是中央政府对房价的调控，宏观调控经济学是有特别的含义的，应该说中央政府调控是有效的，这种效率是逐步会体现的，它会累计的，一定会体现，不能说是空调，我不同意空调。
那么未来是否有新的政策呢？我说了要观察市场的变化，看看力度够不够，不够的话，哪个角度不够，需求的角度不够，供给的角度不够，再做逐步的调控。这个我们不能说下一步一定会没有了，但是我个人的感觉，特别极端的措施以没有为好，调整也要稳定，调控也要稳定，这是关于宏观调控的。
对普通、中低价位商品住房不宜收紧贷款
问：那么您觉得这种调控政府能否把握好节奏？现在从资金链上，对个人的按揭贷款，对开发商的开发贷款都在紧缩，就是说从需求和供给两个方向，都可以说是从资金链角度抑制了市场的供给和需求。那么这样的话，政府能不能把握住这种调控的节奏？建设部副部长姜伟新也在说，要防止房价过快过猛下降作为今年的主要任务之一，那么这种可能性有多大？因为现在市场的某些表象也很可怕，如开发商接连降价，市场供应不足，开发商资金链断裂，老百姓因为按揭贷款紧缩，承受利率提高，需求也在萎缩？
答：因为现在我们是一种从紧的货币政策，对于房地产市场，要控制固定资产投资的增长速度，房地产投资是我们国家固定资产投资部分的20、30%以上了，那么房地产投资是固定资产的主要组成部分。国家如果说是从紧货币政策，必然房地产也会受到这个力度。但是我考虑对普通住房政策有所细化，这里面的政策有一些细化，尤其到了各地都是有细化的。不是所有的房地产固定资产投资都要控制，不是的，人民群众需要的是一些中低价位的住房，不要一刀切。商品房，我认为我们还是要很谨慎，如果房地产开发商能够造一些普通的商品房，贷款还是要松一点。本来就是供不应求，如果对中低价位商品房、普通住房要收紧的话也有问题，所以要仔细的拿捏、仔细的区别，要针对不同的房地产开发的对象，这点很重要。
问：有的专家也在预测了，说今年即使再加息，房地产贷款利率上调力度也会比较小，那么这点您同意吗？这是否就是您刚才说的区别对待？
答：我认为二套房贷政策已经出来了，要观察一下。但是二套房贷市场还没有完整的受到市场的检验，二套房贷政策是9月份发布的，过了一两个月出了一个细则，到现在也就是两三个月。这两三个月是我们中国房地产的一个冬季，房地产有一个季节性的现象，它一年有两个淡季，两个旺季。应该说12、1、2三个月基本上属于淡季，3、4、5、6月份是旺季，原来7、8月份也是相对的淡季、9、10、11月份又是一个旺季。所以我国二套房贷政策的调控还没有受到市场完整的检验，仅仅是经历了一个季度，还不能充分的看到这个政策的效应。所以我们说暂时要观察，中央政府应该先观察一下，不要急急忙忙又有什么新的政策。
住房保障计划要分步实施
问：还有这么一个观点，建设部提出要加强中产阶级住房的建设，包括限价房和经济租用房的建设，但是有的专家说，在世界上没有解决如此庞大中产阶级住房的先例，这个问题您有什么看法？
答：如果把解决中产阶级住房问题也纳入住房保障的话，我们国家就很了不起了。但是我们可以看到我国的住房保障要分出轻重缓急，我们首先要解决最困难的群众，然后解决比较困难的群众，然后再解决稍有困难的群众，我想分步实施比较好。现在先要建立一些廉租房，让那些很困难的群众，经济有困难的群众住房问题先解决。同时我们的经济适用房解决中等收入以下群众的困难，我们分布有计划的实施比较好。这是我的想法。
假如说有的地方、有的城市经济实力很强，财政收入很多，要扩大到中产阶级，我认为也是好事，我们乐观其成。
问：张老师，这次两会，您在民生方面住房方面有什么提案？
答：我的提案有两个，一个提案是敏感的话题，就是你、我、他每个人都相关的——住房公积金。住房公积金，我国在02年就有一个住房公积金的管理条例，它规定了住房公积金的增值部分，除掉住房公积金的风险准备金，这是合理的。另外是拿掉住房公积金管理机构的费用支付，剩下的余额全部要收回财政，财政将全部用于廉租住房的建设。这个事情我不同意，不能收归财政，也不能用于廉租住房的建设。
问：为什么？
张鸿铭：因为住房公积金是你的，增值部分也是你的，国家怎么能拿去呢？本金是你的，增值部分也是你的，为什么要拿去呢？增值部分主要是利息收入，利息是应该给你的，它还有放贷，也是在赚钱的。
另外一个是发言，可能大会取消了。就是关于廉租住房的实质是什么，就是实物。现在我国廉租住房管理办法，刚才我们说了，11月份、12月份有一个办法，国务院8月份也发过一个意见，再往前条例和办法也都有的。那么把廉租住房分成了租金补贴，发租金然后到市场去租赁，还有一种是给实物，我们认为廉租住房的实质就是实物，不能发租金。为什么？我们房地产发展那么久了，实施了大量城市改造，中小房型都拆掉了，旧房子都拆掉了，旧公房都拆掉了，这样中小房型奇缺，北京市尤其如此，中小房型奇缺是一个基本事实。第二，在这个前提下，在价格大幅度上升前提下租金也大幅度上升。那么，你发的补贴租不到房子。这是一个现实的问题，你发的补贴老百姓解决不了廉租住房。
另外一个，它的两个收入补贴是解决低收入阶层住房保障的一种方式，而不是廉租住房，廉租住房就是一种实物，海外大量采用这种方法，香港靠廉租住房解决了整个城市居民百分之几十的住房问题，新加坡也是如此，西欧也是这样，所以应该是提供廉租房的实物，不是发租金补贴。
廉租住房里面有实物的问题，廉租住房应该提供实物，为什么提供租金，提供租金是为了解决低收入群众的住房保障问题，和廉租住房不能放在一起。你把它和廉租住房放在一起，淹没了廉租住房提供实物的本质，廉租住房的本质是实物。